Le bail et le logement du défunt : reprendre ou résilier la location

Quand une personne locataire décède, son bail ne s'éteint pas automatiquement : la loi organise sa transmission à certains proches, et prévoit une procédure spécifique pour les héritiers qui souhaitent y mettre fin. Ce guide détaille qui peut reprendre le logement, et comment procéder si personne ne le souhaite.

En bref

Le bail d'un locataire décédé est transféré de plein droit à certaines personnes qui vivaient avec lui : conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire, descendants, ascendants ou personnes à charge, sous condition de cohabitation d'au moins un an.
Si personne ne reprend le bail, les héritiers peuvent le résilier, avec un délai de préavis souvent réduit par rapport à un préavis classique.
Le dépôt de garantie doit être restitué aux héritiers après l'état des lieux de sortie, selon les délais légaux habituels.
Si le défunt était propriétaire bailleur (et non locataire), le bail continue automatiquement au bénéfice du locataire : les héritiers deviennent simplement les nouveaux bailleurs.

Cas n°1 : le défunt était locataire

Qui peut reprendre le bail automatiquement ?

La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les locations de résidence principale, prévoit qu'en cas de décès du locataire, le bail continue au profit :

du conjoint survivant (même s'il n'était pas cosignataire du bail),
du partenaire pacsé,
du concubin notoire depuis au moins un an à la date du décès,
des descendants (enfants) qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an,
des ascendants (parents) ou personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an.

Cette continuation est automatique : il n'y a rien à demander au bailleur, il suffit de l'informer par courrier (idéalement recommandé, avec l'acte de décès) que le bail se poursuit avec la personne concernée. Le bailleur ne peut pas s'y opposer ni exiger un nouveau bail.

S'il y a plusieurs personnes éligibles, elles peuvent choisir ensemble qui reprend le bail, ou continuer en cotitularité si le logement le permet.

Voir aussi notre guide sur les démarches du conjoint survivant après un décès, qui détaille ce droit dans le cadre du couple.

Si personne ne veut ou ne peut reprendre le logement

Si aucun proche éligible ne souhaite continuer la location, ce sont les héritiers (au sens successoral, pas uniquement les personnes citées ci-dessus) qui doivent gérer la résiliation du bail, en tant que représentants de la succession.

Démarche :

Envoyer au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de l'acte de décès, informant de la résiliation du bail.
Préciser la date de fin souhaitée.
Organiser un état des lieux de sortie et rendre les clés.
Vider et restituer le logement dans l'état prévu par le bail (sauf usure normale).

Préavis : contrairement à une résiliation classique par le locataire (1 ou 3 mois selon la zone), une résiliation pour cause de décès peut souvent être négociée avec un délai plus court avec le bailleur, notamment si le logement est rendu rapidement en bon état. Ce n'est cependant pas un droit automatique : à défaut d'accord amiable, le préavis légal habituel s'applique.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué aux héritiers (ou versé à la succession) dans les délais légaux habituels après l'état des lieux de sortie : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois si des retenues sont appliquées (réparations, loyers impayés). Le bailleur peut déduire les sommes dues (loyers impayés, charges, réparations locatives) avant de restituer le solde.

Les loyers dus jusqu'au départ

Les loyers restent dus jusqu'à la date effective de fin du bail (résiliation ou remise des clés), et constituent une dette de la succession, payée sur l'actif avant le partage entre héritiers.

Cas n°2 : le défunt était propriétaire bailleur

Si la personne décédée louait un bien à un tiers (elle était donc bailleur, pas locataire), la situation est plus simple pour le locataire : le bail continue automatiquement, sans qu'aucune démarche ne soit nécessaire de sa part.

Ce qui change pour le locataire

Les héritiers deviennent les nouveaux bailleurs, en indivision jusqu'au partage de la succession.
Le locataire doit être informé du nouveau titulaire du bail et des nouvelles coordonnées pour le paiement du loyer (RIB, adresse).
Le dépôt de garantie déjà versé reste acquis au bail : il n'y a rien à reverser à ce stade, il sera restitué au locataire à son propre départ, par les héritiers devenus bailleurs.

Ce que les héritiers doivent faire

Informer le locataire du décès et du transfert de la gestion locative.
Continuer à percevoir les loyers, qui font partie de l'actif successoral.
Décider ensemble (en indivision) de la suite : conserver la location, vendre le bien loué (auquel cas le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur, sauf clauses spécifiques), ou reprendre le bien pour un usage personnel une fois le bail arrivé à échéance.

Pour la suite de la gestion d'un bien immobilier hérité, voir notre guide Hériter d'un bien immobilier : ce qu'il faut savoir.

Foire aux questions

Le bailleur peut-il refuser la continuation du bail au profit du conjoint survivant ? Non. La continuation du bail est un droit légal pour les personnes énumérées par la loi de 1989 ; le bailleur ne peut pas s'y opposer tant que les conditions (notamment la durée de cohabitation d'un an) sont remplies.

Que se passe-t-il si plusieurs enfants vivaient avec le défunt et veulent tous reprendre le bail ? En l'absence d'accord entre eux, c'est au juge qu'il revient de trancher en cas de désaccord persistant. En pratique, un accord amiable est presque toujours trouvé.

Le concubin doit-il prouver la durée de vie commune ? Oui, en cas de doute ou de contestation, des justificatifs (avis d'imposition commun, factures aux deux noms, attestations) peuvent être demandés pour prouver au moins un an de vie commune à la date du décès.

Les héritiers sont-ils responsables des loyers impayés par le défunt avant son décès ? Oui, les loyers impayés avant le décès sont une dette de la succession, à régler sur l'actif successoral, comme toute autre dette du défunt.

Un bail meublé suit-il les mêmes règles ? Oui, les mêmes principes de continuation ou de résiliation s'appliquent aux locations meublées de résidence principale, avec des délais de préavis parfois différents (souvent plus courts pour le meublé).

Pour l'ensemble des démarches liées au logement et aux biens du défunt, consultez aussi notre guide sur les affaires d'un proche disparu. Pour une checklist personnalisée selon votre situation, utilisez notre questionnaire.