Hériter d'un bien immobilier : ce qu'il faut savoir
Hériter d'un appartement ou d'une maison est souvent la situation la plus complexe d'une succession. Elle implique plusieurs héritiers, des décisions à prendre ensemble, un passage obligatoire chez le notaire, et des questions fiscales qui peuvent peser lourd. Ce guide vous aide à y voir clair.
En bref
- Tout bien immobilier hérité passe obligatoirement par un notaire.
- Si plusieurs héritiers sont concernés, le bien entre en indivision automatiquement jusqu'au partage.
- Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès.
- En cas de vente ultérieure, une plus-value peut être imposable, calculée depuis la valeur retenue pour la succession.
- Le notaire est incontournable, mais vous pouvez en choisir un librement.
Le passage obligatoire chez le notaire
Dès qu'un bien immobilier fait partie d'une succession, le recours à un notaire est obligatoire — contrairement à une succession uniquement composée de liquidités ou de mobilier, qui peut se régler sans notaire dans certains cas.
Le notaire va :
- Établir l'acte de notoriété (qui prouve l'identité des héritiers)
- Faire établir une attestation de propriété immobilière, publiée au Service de publicité foncière
- Rédiger la déclaration de succession incluant le bien immobilier
- Organiser le partage si les héritiers souhaitent sortir de l'indivision
Vous pouvez choisir librement votre notaire — inutile de prendre celui de la famille ou de la région. Les honoraires sont réglementés par l'État et identiques partout en France.
L'indivision : ce que ça signifie concrètement
Si plusieurs héritiers reçoivent un bien immobilier ensemble, ils deviennent co-indivisaires. Chacun possède une quote-part (par exemple 50 % chacun pour deux enfants), mais personne ne possède une partie physique délimitée du bien.
Les décisions en indivision
En indivision, certaines décisions exigent l'unanimité, d'autres seulement une majorité des deux tiers :
| Décision | Règle |
|---|---|
| Vendre le bien | Unanimité requise |
| Réaliser des travaux importants | Unanimité requise |
| Donner le bien en location | Majorité des deux tiers |
| Réaliser des actes de conservation | Chaque indivisaire peut agir seul |
L'indivision peut durer des années si les héritiers ne s'accordent pas. En cas de blocage, n'importe quel indivisaire peut saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire — une procédure longue et coûteuse qu'il vaut mieux éviter.
Sortir de l'indivision
Il existe trois façons principales de sortir de l'indivision :
- La vente à un tiers : le bien est vendu, le prix partagé entre co-indivisaires selon leurs quotes-parts.
- Le rachat de parts : l'un des héritiers rachète les parts des autres et devient seul propriétaire.
- Le partage en nature : si le bien le permet (plusieurs lots distincts), chaque héritier reçoit une partie physique du bien en pleine propriété.
La fiscalité au moment de la succession
Évaluation du bien
Le bien est intégré dans la déclaration de succession à sa valeur vénale au jour du décès — c'est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Les héritiers peuvent faire réaliser une estimation par un agent immobilier ou un expert, mais l'administration fiscale peut contester une valeur qui lui semblerait sous-évaluée.
Attention : sous-évaluer un bien pour réduire les droits de succession est une erreur risquée. En cas de vérification, le fisc peut redresser et appliquer des pénalités. Mieux vaut une estimation réaliste dès le départ.
Droits de succession
La valeur du bien est intégrée à l'actif successoral global, puis les droits de succession sont calculés après déduction des abattements (100 000 € par enfant pour un bien transmis par un parent, par exemple). Le barème progressif s'applique ensuite sur la part nette taxable de chaque héritier.
Si les droits sont élevés, il est possible de demander un paiement différé ou fractionné auprès de l'administration fiscale, notamment lorsque la succession comprend des biens immobiliers peu liquides.
La fiscalité en cas de vente ultérieure
Si les héritiers décident de vendre le bien après la succession, une plus-value immobilière peut être imposable. Elle se calcule entre :
- Le prix de vente
- Et la valeur retenue dans la déclaration de succession (qui sert de prix de revient)
Des abattements pour durée de détention s'appliquent (exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Si la vente intervient rapidement après le décès, la plus-value peut être nulle ou très faible si le marché est stable.
La résidence principale du défunt peut bénéficier d'une exonération temporaire si elle reste inoccupée depuis le décès et est mise en vente rapidement.
Peut-on conserver le bien et le louer ?
Oui, les héritiers peuvent décider de conserver le bien et de le mettre en location. En indivision, les loyers sont partagés proportionnellement aux quotes-parts. Les charges, la taxe foncière et les travaux sont également répartis selon la même logique.
Si la gestion en indivision s'avère complexe, les héritiers peuvent créer une SCI (Société Civile Immobilière) pour gérer le bien de manière plus structurée — utile notamment si plusieurs biens immobiliers sont en jeu, ou si les héritiers souhaitent faciliter les transmissions futures.
Foire aux questions
Peut-on refuser d'hériter d'un bien immobilier ?
Oui, tout héritier peut renoncer à la succession. Cette renonciation est totale — on ne peut pas accepter les liquidités et refuser l'immobilier. La renonciation se fait par déclaration au tribunal judiciaire dans les 4 mois suivant le décès.
Que se passe-t-il si un héritier veut garder le bien et les autres veulent vendre ?
L'héritier qui souhaite conserver le bien peut racheter les parts des autres à leur valeur de marché. Si aucun accord n'est trouvé, la vente peut être imposée par voie judiciaire à la demande d'un seul co-indivisaire.
Les frais de notaire sont-ils déductibles ?
Les frais de notaire liés à la succession (honoraires, droits d'enregistrement) peuvent être déduits de l'actif successoral sous certaines conditions. Votre notaire vous guidera.
Combien de temps prend le règlement d'une succession avec immobilier ?
En moyenne 6 à 12 mois pour une succession simple, davantage en cas de désaccord entre héritiers, de bien situé à l'étranger, ou de situation patrimoniale complexe.
Ce guide présente les règles générales. Chaque situation successorale est unique. Un notaire reste le meilleur interlocuteur pour évaluer les options qui s'offrent à vous selon votre situation familiale et patrimoniale.